Clase 05 · Capacidad de pago

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Parte 09 — Análisis y gestión de crédito · Nivel: Profesional — perfil bancario · Duración: 90 minutos

🎯 Propósito

Determinar si el solicitante puede sostener la cuota propuesta, que es la pregunta central de toda evaluación crediticia. Esta clase entrega el cálculo, sus límites de referencia, la prueba de estrés que lo valida y el criterio para distinguir una capacidad ajustada de una insuficiente.

La clase anterior determinó cuánto entra. Esta determina cuánto de eso puede comprometerse, que es la decisión central de la evaluación. Y añade la comprobación que separa una evaluación prudente de una que se rompe al primer cambio de tasa: la prueba de estrés sobre la propia cuota.

📚 Objetivos

Al finalizar podrás:

1. Calcular la carga financiera y el excedente disponible.
2. Aplicar los límites de referencia y entender su fundamento.
3. Estimar el gasto de subsistencia con métodos objetivos.
4. Realizar la prueba de estrés de tasa y de ingreso.
5. Determinar el monto máximo financiable de forma defendible.

Agenda de 90 minutos

La clase dura noventa minutos y se recorre en cinco tramos. No es un horario rígido: es el orden en que los bloques de esta página se sostienen unos a otros, y por eso conviene respetarlo aunque cambien los tiempos.

Los diez primeros minutos se dedican a recuperar la clase anterior, porque casi todo lo que aquí se explica supone algo que ya se vio. Los veinticinco siguientes desarrollan los conceptos con la fuente oficial a la vista: las referencias del final de la página no son un adorno bibliográfico, se consultan mientras se estudia. Del minuto 35 al 55 se resuelve el ejemplo guiado paso a paso, sin saltarse ninguno, porque el error típico vive precisamente en el paso que parece obvio. Los veinticinco minutos siguientes son de práctica con datos propios o sintéticos —nunca reales de terceros—, que es cuando se comprueba si se entendió. Los diez últimos cierran con las preguntas de comprobación y el registro del entregable.

Si el tiempo aprieta, lo que se recorta es la práctica y se traslada al laboratorio de la parte; lo que no se recorta nunca es el ejemplo guiado.

🧩 Conceptos centrales

Los tres primeros términos son la medida y sus componentes; los tres siguientes, el estrés y su resultado. La prueba de estrés es la que evita el problema recurrente de los créditos a tasa variable: se evalúa con una tasa de calificación mayor que la contratada, y esa diferencia es el margen.

🧠 Modelo mental

La capacidad de pago se evalúa con dos criterios simultáneos:

CRITERIO RELATIVO   carga financiera ≤ límite (%)
CRITERIO ABSOLUTO   excedente disponible ≥ mínimo para vivir

Ambos deben cumplirse. Una carga del 35 % es aceptable con renta de 3 000 000 y inaceptable con renta de 600 000, porque el 65 % restante no alcanza para vivir. El criterio relativo por sí solo discrimina contra las rentas bajas.

📖 Desarrollo

1. El cálculo básico

La capacidad de pago se calcula con una fórmula corta y con criterios que hay que declarar. El procedimiento siguiente lo hace.

carga financiera = (cuotas vigentes + cuota propuesta) / renta admisible

excedente disponible = renta admisible − gasto de subsistencia − cuotas totales

renta admisible               2 400 000
cuotas vigentes                 380 000
cuota propuesta                 520 000
gasto de subsistencia estimado 1 150 000

carga financiera = 900 000/2 400 000 = 37,5 %
excedente = 2 400 000 − 1 150 000 − 900 000 = 350 000

2. Límites de referencia y su fundamento

Los límites de carga financiera no son convenciones: tienen fundamento en la evidencia de incumplimiento. La tabla los recoge con su razón.

El límite no es una constante: es una función de la renta, precisamente porque el criterio absoluto debe cumplirse.

con gasto de subsistencia de 900 000:
  renta 1 200 000 · carga 35 % = 420 000 · excedente = −120 000  ✗ INVIABLE
  renta 2 400 000 · carga 35 % = 840 000 · excedente = +660 000  ✓
  renta 5 000 000 · carga 50 % = 2 500 000 · excedente = +1 600 000 ✓

Evidencia que respalda los límites: la probabilidad de incumplimiento aumenta de forma no lineal con la carga financiera, y el punto de inflexión suele ubicarse entre el 40 % y el 50 % según el segmento.

3. Estimar el gasto de subsistencia

El excedente disponible depende de un gasto de subsistencia que hay que estimar y no suponer. La tabla recoge los métodos.

NO se pregunta al solicitante: se estima con métodos objetivos

Aplicado a un hogar concreto, el método de canasta ajustada entrega una cifra defendible, que es lo que se resta de la renta admisible.

método de canasta ajustada:
  hogar de 4 personas
  canasta básica per cápita (dato oficial)      215 000
  base: 215 000 × 4 = 860 000
  ajuste por zona urbana (+12 %)                963 200
  gasto de vivienda si arrienda (+ arriendo real) 
  GASTO DE SUBSISTENCIA ESTIMADO ≈ 963 200 + arriendo

El error frecuente es no incluir el arriendo cuando el solicitante no es propietario: su gasto de vivienda es real y compite con la cuota.

4. Prueba de estrés

Dos pruebas obligatorias:

PRUEBA DE TASA
  recalcular la cuota con una tasa superior a la contractual
  para créditos a tasa variable o con reajuste: obligatoria
  incremento habitual: +200 a +300 puntos base

PRUEBA DE INGRESO
  recalcular con una caída del ingreso variable
  para rentas con componente variable: obligatoria
  caída habitual: −20 % a −30 % del componente variable

caso base:
  renta admisible 2 400 000 · cuota propuesta 520 000 · cuotas vigentes 380 000
  carga = 37,5 % · excedente = 350 000

PRUEBA DE TASA (+250 pb sobre un crédito a 20 años):
  cuota propuesta pasa de 520 000 a 618 000
  carga = 41,6 % · excedente = 252 000  → aún viable, con menos holgura

PRUEBA DE INGRESO (comisiones caen 25 %; representan 620 000 de la renta):
  renta admisible cae a 2 245 000
  carga = 40,1 % · excedente = 195 000  → viable pero ajustado

PRUEBA COMBINADA (ambas simultáneas):
  renta 2 245 000 · cuota 618 000 + 380 000 = 998 000
  carga = 44,5 % · excedente = 97 000  → MUY AJUSTADO

El escenario combinado es el que decide. Un excedente de 97 000 no absorbe ningún imprevisto.

5. Monto máximo financiable

Del excedente y de la tasa de calificación sale el monto máximo. El procedimiento siguiente lo despeja.

cuota máxima = min(
    renta admisible × límite de carga − cuotas vigentes,
    renta admisible − gasto de subsistencia − cuotas vigentes − excedente mínimo
)

Con los parámetros de política de una entidad, los dos criterios dan cifras distintas y manda el menor de ambos.

límite de carga: 40 % · excedente mínimo exigido: 200 000

criterio relativo:  2 400 000 × 0,40 − 380 000 = 580 000
criterio absoluto:  2 400 000 − 1 150 000 − 380 000 − 200 000 = 670 000

cuota máxima = min(580 000, 670 000) = 580 000

Y aplicando la prueba de estrés como restricción adicional:

la cuota debe cumplir los límites TAMBIÉN en el escenario estresado
cuota máxima estresada:
  renta 2 245 000 × 0,45 (límite en estrés) − 380 000 = 630 250
  → no restringe

pero con la tasa de calificación (+250 pb), una cuota contractual de 580 000
equivale a 690 000 estresada:
  carga estresada = (690 000 + 380 000)/2 245 000 = 47,7 %  → EXCEDE

cuota contractual máxima que cumple en estrés:
  cuota estresada máxima = 2 245 000 × 0,45 − 380 000 = 630 250
  cuota contractual equivalente = 630 250/1,188 = 530 500

CUOTA MÁXIMA FINAL: 530 500
monto máximo a 20 años, tasa real 4,3 %: ≈ 1 620 UF

🧮 Ejemplo guiado

El ejemplo calcula la capacidad de pago con y sin estrés. La diferencia entre las dos cifras es el margen que el crédito tiene ante un alza de tasas, y verlo así explica por qué la calificación se hace con una tasa mayor.

Situación. Evalúa la capacidad de pago de un solicitante de crédito hipotecario.

SOLICITANTE
  hogar de 3 personas, arrienda actualmente en 620 000
  renta admisible (calculada en la clase 4)   2 778 267
    componente fijo                           1 850 000
    componente variable                         928 267
  cuotas vigentes
    crédito de consumo                          290 000
    tarjeta (pago promedio)                     130 000
    total                                       420 000

OPERACIÓN SOLICITADA
  vivienda de 3 400 UF · pie 20 % · crédito 2 720 UF
  plazo 25 años · tasa real 4,1 % anual
  valor UF 38 200

Paso 1 — calcula el dividendo.

i mensual = (1,041)^(1/12) − 1 = 0,003353
n = 300
cuota base = 2 720 × 0,003353 × (1,003353)^300/((1,003353)^300 − 1)
(1,003353)^300 = 2,733
cuota = 2 720 × 0,003353 × 2,733/1,733 = 2 720 × 0,005288 = 14,38 UF
seguros (desgravamen + incendio) = 0,68 UF
DIVIDENDO TOTAL = 15,06 UF = 575 292

Paso 2 — carga financiera y excedente en el caso base.

carga = (575 292 + 420 000)/2 778 267 = 35,8 %

gasto de subsistencia estimado:
  canasta 3 personas: 215 000 × 3 × 1,12 = 722 400
  el arriendo de 620 000 DESAPARECE al comprar la vivienda
  gasto de subsistencia post-operación = 722 400 + gastos de la vivienda (contribuciones,
  gastos comunes, mantención) estimados en 165 000 = 887 400

excedente = 2 778 267 − 887 400 − 995 292 = 895 575

Paso 3 — el efecto que suele omitirse.

comparación de la situación actual y la posterior:

  ACTUAL:    arriendo 620 000 + cuotas 420 000 = 1 040 000 de compromiso mensual
  POSTERIOR: dividendo 575 292 + gastos vivienda 165 000 + cuotas 420 000 = 1 160 292

  el compromiso mensual AUMENTA en 120 292
  pero 575 292 del nuevo compromiso construye patrimonio (amortización + valor del inmueble)

Paso 4 — prueba de estrés de ingreso.

componente variable cae 25 %: 928 267 × 0,75 = 696 200
renta admisible estresada = 1 850 000 + 696 200 = 2 546 200

carga estresada = 995 292/2 546 200 = 39,1 %
excedente estresado = 2 546 200 − 887 400 − 995 292 = 663 508

Paso 5 — prueba de estrés de tasa.

el crédito es en unidad indexada a tasa fija: NO hay riesgo de tasa contractual
pero SÍ hay riesgo de reajuste: la cuota en pesos sube con la inflación

escenario: inflación de 7 % anual durante 3 años, con reajuste salarial de 4 %
  dividendo en pesos año 3: 575 292 × 1,07³ = 704 800
  renta en pesos año 3: 2 778 267 × 1,04³ = 3 125 300
  carga año 3 = (704 800 + 420 000 × 1,07³)/3 125 300
              = (704 800 + 514 500)/3 125 300 = 39,0 %

Paso 6 — prueba combinada.

inflación 7 % con reajuste 4 % + caída del 25 % del componente variable en el año 3:

  renta año 3 = (1 850 000 × 1,04³) + (696 200 × 1,04³) = 2 081 000 + 783 200 = 2 864 200
  compromisos año 3 = 704 800 + 514 500 = 1 219 300
  carga = 42,6 %
  gasto de subsistencia año 3 = 887 400 × 1,07³ = 1 087 200
  excedente = 2 864 200 − 1 087 200 − 1 219 300 = 557 700

Paso 7 — decisión y condiciones.

                          base    estrés ingreso   estrés inflación   combinado
carga financiera         35,8 %       39,1 %           39,0 %          42,6 %
excedente                895 575     663 508          ~700 000         557 700
límite de política         40 %         45 %             45 %            45 %
                          ✓            ✓                ✓               ✓

DECISIÓN: APROBAR

fundamento:
  · cumple los límites en los cuatro escenarios
  · el excedente se mantiene sobre 550 000 incluso en el escenario combinado
  · la operación sustituye un arriendo de 620 000 por un dividendo de 575 292
    que construye patrimonio

CONDICIONES
  C1  mantener el crédito de consumo sin refinanciar durante los primeros 24 meses
  C2  seguro de cesantía por 12 cuotas, dado el componente variable de la renta
  C3  el cliente debe constituir un fondo de emergencia de 6 meses de gasto
      antes del desembolso, o comprometerlo en los primeros 18 meses

OBSERVACIÓN
  El componente variable representa el 33 % de la renta admisible. Si su
  participación superara el 40 %, la operación requeriría reducir el monto
  o incorporar un codeudor.

Interpreta: la operación se aprueba porque resiste las tres pruebas de estrés, no porque el caso base sea holgado. Y el hallazgo que ordena el análisis es que el crédito sustituye un arriendo existente: el aumento neto de compromiso es de 120 292, no de 575 292, y ese matiz solo aparece al comparar la situación anterior y la posterior.

🏦 Del cliente al banco

El cliente pregunta cuánto le prestan y el banco calcula cuánto puede pagar en el peor escenario razonable. La tabla enfrenta las dos lecturas.

🧪 Práctica

El laboratorio pide calcular el monto máximo financiable con y sin estrés para tres perfiles. La diferencia decide si el crédito es sostenible.

En labs/lab-03.md:

1. Calcula carga financiera y excedente de cinco casos con rentas distintas.
2. Estima el gasto de subsistencia por dos métodos y compáralos.
3. Realiza las tres pruebas de estrés en un caso hipotecario.
4. Determina el monto máximo financiable aplicando ambos criterios y el estrés.

⚠️ Errores frecuentes

Los síntomas de la tabla describen créditos que dejan de pagarse tras un alza de tasas. La causa es haber calificado con la tasa contratada.

❓ Preguntas de comprobación

1. ¿Por qué el límite de carga financiera depende del nivel de renta?
2. ¿Cómo se estima el gasto de subsistencia y por qué no se pregunta?
3. ¿Qué dos pruebas de estrés son obligatorias y por qué la combinada es la decisiva?
4. Calcula el monto máximo financiable aplicando ambos criterios.
5. ¿Por qué importa comparar la situación anterior y posterior a la operación?

📥 Entregable

Guarda en portfolio/parte-09/clase-05/:

• la carga financiera y el excedente de cinco casos con rentas distintas;
• el gasto de subsistencia estimado por dos métodos con su comparación;
• las tres pruebas de estrés de un caso hipotecario;
• el monto máximo financiable con ambos criterios y la restricción de estrés.

🔐 Seguridad, ética y límites

Trabaja siempre con datos sintéticos o propios: nunca uses datos reales de terceros, números de cuenta, documentos de identidad ni antecedentes crediticios ajenos. Este material es formativo y no constituye asesoría financiera, tributaria ni legal; las tasas, comisiones, límites y normas citados cambian y deben verificarse en la fuente oficial vigente del país donde se aplique. Cuando un cálculo alimente una decisión que afecte a otra persona, registra los supuestos y quién los aprobó.

📗 Fuentes y verificación

• Financial Stability Board (2012). Principles for Sound Residential Mortgage Underwriting Practices. FSB. Verificación de capacidad de pago y pruebas de estrés. https://www.fsb.org/
• European Banking Authority (2020). Guidelines on loan origination and monitoring. EBA. Criterios de capacidad de pago y sensibilidad.
• Basel Committee on Banking Supervision (2000). Principles for the Management of Credit Risk. BIS. Expectativa supervisora sobre la evaluación de la capacidad de pago.
• Consumer Financial Protection Bureau. Ability-to-Repay and Qualified Mortgage Rule. Estándares de evaluación de capacidad de pago.
• International Monetary Fund (2011). Macroprudential Policy: An Organizing Framework. Límites a la carga financiera como instrumento macroprudencial.
• Verificación local: revisa los límites de carga financiera y de relación préstamo/valor que aplica el supervisor de tu país, y las canastas básicas oficiales.