Clase 09 · Crédito hipotecario

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Parte 03 — Productos y servicios financieros · Nivel: Intermedio — requiere las partes anteriores · Duración: 90 minutos

🎯 Propósito

Analizar la operación financiera más grande y más larga de una vida. Un hipotecario compromete entre 20 y 30 años de flujo, involucra una garantía real sobre la vivienda y suele expresarse en una unidad indexada que hace que la cuota en pesos suba con la inflación. Esta clase enseña a evaluarlo completo: costo, riesgo y alternativa de arrendar.

Esta clase entra en la mayor operación financiera de la vida de casi cualquier persona. Reúne todo lo de la Parte 1 —cuota, amortización, unidades indexadas y tasa real— sobre un plazo tan largo que las diferencias pequeñas se vuelven grandes: medio punto de tasa a veinte años es una cifra que sorprende cuando se calcula.

📚 Objetivos

Al finalizar podrás:

1. Descomponer el costo total de un hipotecario, incluidos gastos operacionales y seguros.
2. Operar un crédito expresado en unidad indexada y proyectar la cuota en pesos.
3. Comparar comprar contra arrendar con el método correcto.
4. Evaluar el efecto del plazo, el pie y la tasa sobre el costo total.
5. Identificar los riesgos del deudor hipotecario y sus mitigaciones.

Agenda de 90 minutos

La clase dura noventa minutos y se recorre en cinco tramos. No es un horario rígido: es el orden en que los bloques de esta página se sostienen unos a otros, y por eso conviene respetarlo aunque cambien los tiempos.

Los diez primeros minutos se dedican a recuperar la clase anterior, porque casi todo lo que aquí se explica supone algo que ya se vio. Los veinticinco siguientes desarrollan los conceptos con la fuente oficial a la vista: las referencias del final de la página no son un adorno bibliográfico, se consultan mientras se estudia. Del minuto 35 al 55 se resuelve el ejemplo guiado paso a paso, sin saltarse ninguno, porque el error típico vive precisamente en el paso que parece obvio. Los veinticinco minutos siguientes son de práctica con datos propios o sintéticos —nunca reales de terceros—, que es cuando se comprueba si se entendió. Los diez últimos cierran con las preguntas de comprobación y el registro del entregable.

Si el tiempo aprieta, lo que se recorta es la práctica y se traslada al laboratorio de la parte; lo que no se recorta nunca es el ejemplo guiado.

🧩 Conceptos centrales

Los tres primeros términos son la estructura de la operación y los cuatro últimos, los elementos que deciden su costo total. La relación préstamo/valor es la variable que más condiciones mueve: de ella dependen la tasa, los seguros exigidos y la posibilidad misma de la operación.

🧠 Modelo mental

Un hipotecario en unidad indexada tiene dos monedas:

en UF     la cuota es CONSTANTE:  32,4 UF cada mes durante 240 meses
en pesos  la cuota SUBE con la inflación
          año 1   32,4 × 38 200 = 1 237 680
          año 10  32,4 × 56 500 = 1 830 600
          año 20  32,4 × 83 600 = 2 708 640

Esto es correcto y no es un abuso: el crédito se contrató a una tasa real, y el reajuste compensa la inflación. Pero exige que el ingreso del deudor también se reajuste. Cuando no lo hace, la carga financiera crece silenciosamente año a año.

📖 Desarrollo

1. Costo total de la operación

Vivienda de 3 000 UF, pie 20 % (600 UF), crédito 2 400 UF a 20 años, tasa real 4,3 % anual.

tasa mensual = (1,043)^(1/12) − 1 = 0,003515
n = 240
cuota = 2 400 × 0,003515 × (1,003515)^240/((1,003515)^240 − 1) = 14,97 UF

Gastos operacionales al inicio:

tasación                8 UF
estudio de títulos     10 UF
notaría e inscripción  18 UF
impuesto de timbres    19 UF (varía por país y monto)
total                  55 UF ≈ 2,3 % del crédito

2. Efecto del plazo y del pie

Mismo crédito de 2 400 UF a 4,3 % real:

Pasar de 15 a 30 años baja la cuota un 34 % y más que duplica el costo financiero. La diferencia —1 020,6 UF— equivale a un tercio del valor de la vivienda.

Efecto del pie sobre la tasa (referencial):

3. Comprar frente a arrendar: el método correcto

El error habitual es comparar dividendo contra arriendo. La comparación correcta considera todos los flujos:

COSTO ANUAL DE COMPRAR
  intereses del año (no la cuota completa: la amortización es ahorro)
+ contribuciones e impuestos
+ mantención (0,8–1,2 % del valor al año)
+ seguros
+ costo de oportunidad del pie
− apreciación esperada del inmueble
= costo económico anual

COSTO ANUAL DE ARRENDAR
  arriendo anual
+ costo de mudanza amortizado
− rendimiento del pie invertido
= costo económico anual

Aplicado a la vivienda de 3 000 UF con arriendo de mercado de 11 UF mensuales:

Con estos supuestos, arrendar es levemente más barato el primer año. La conclusión se invierte con el tiempo: los intereses caen a medida que se amortiza, mientras el arriendo sube con la inflación. El punto de cruce típico está entre el año 5 y el año 8, y por eso la regla práctica es que comprar conviene cuando el horizonte de permanencia supera ese umbral.

4. Riesgos del deudor hipotecario

Un crédito a veinte años atraviesa varios escenarios y conviene conocer los que pueden torcerlo antes de firmar. La tabla los recoge con lo que cada uno exige.

5. Prepago y reprogramación

Prepagar y reprogramar parecen alternativas equivalentes y no lo son: una reduce el costo total y la otra reduce la cuota. La tabla las separa.

prepago parcial de 100 UF en el año 5 (crédito de 2 400 UF, 20 años, 4,3 %)
  intereses evitados ≈ 78 UF
  o bien reduce el plazo en ~14 meses

El prepago hipotecario tiene un rendimiento igual a la tasa del crédito, libre de riesgo. Frente a una inversión que ofrezca menos que la tasa real del hipotecario, prepagar es preferible. La comisión de prepago está regulada en la mayoría de las jurisdicciones y debe verificarse.

🧮 Ejemplo guiado

Situación. Los Vargas tienen ingreso conjunto de 3 200 000 y 700 UF ahorradas. Evalúan una vivienda de 3 000 UF. Valor de la UF: 38 200.

Paso 1 — pie y gastos operacionales.

pie 20 % = 600 UF
gastos operacionales = 55 UF
total requerido = 655 UF   → disponible 700 UF ✔ (quedan 45 UF de margen)

Paso 2 — dividendo y carga financiera.

dividendo = 15,70 UF × 38 200 = 599 740
carga financiera = 599 740 / 3 200 000 = 18,7 %

Paso 3 — costo total mensual de la vivienda.

dividendo              599 740
contribuciones          38 200
gastos comunes         120 000
mantención (provisión)  86 000
total                  843 940  → 26,4 % del ingreso

Paso 4 — proyección del reajuste. Con inflación de 3,5 % anual y un ingreso que se reajusta 3,0 %:

La carga financiera sube 1,9 puntos en 20 años porque el ingreso se reajusta medio punto menos que la inflación. Es manejable; con una brecha de 1,5 puntos anuales sería severo.

Paso 5 — prueba de estrés.

escenario A: pérdida de un ingreso (1 400 000)
  carga financiera = 599 740 / 1 800 000 = 33,3 %  → tensa pero viable
  gasto total vivienda = 46,9 % del ingreso → requiere fondo de emergencia
  fondo necesario: 6 meses × 1 500 000 = 9 000 000 (236 UF)

escenario B: inflación 8 % con ingreso reajustado 4 %
  año 5: dividendo 881 000, ingreso 3 893 000 → carga 22,6 %

Paso 6 — decisión y condición. La operación es viable con una condición: los Vargas deben constituir un fondo de emergencia de 236 UF antes o inmediatamente después de la compra, y les quedan solo 45 UF de margen tras el pie y los gastos. La recomendación defendible es postergar seis a nueve meses la compra para constituir ese fondo, o reducir el pie al 15 % —lo que sube la tasa— y destinar la diferencia al fondo.

Interpreta: la pregunta "¿me alcanza para el pie?" es la equivocada. La correcta es "¿me alcanza para el pie, los gastos operacionales y el fondo de emergencia que un compromiso de 20 años exige?".

🏦 Del cliente al banco

El cliente compra una vivienda y el banco origina un activo de largo plazo que puede vender o titularizar. La tabla enfrenta las dos lecturas, y esa segunda columna es la que reaparece en la Parte 10.

🧪 Práctica

El laboratorio pide calcular el efecto de medio punto de tasa sobre el costo total a veinte años, y el de un prepago temprano. Las dos cifras son mucho mayores de lo que la intuición sugiere, y esa es la razón del ejercicio.

En labs/lab-05.md:

1. Calcula el dividendo y el costo total de un crédito en unidad indexada.
2. Proyecta la cuota en pesos a 5, 10 y 20 años con dos escenarios de inflación.
3. Construye la comparación comprar vs. arrendar con todos los flujos.
4. Realiza dos pruebas de estrés y determina el fondo de emergencia necesario.

⚠️ Errores frecuentes

Los síntomas de la tabla se refieren a créditos hipotecarios cuya cuota cambia o cuyo saldo no baja como se esperaba. Las causas están casi siempre en la unidad de cuenta y en los gastos operacionales no sumados.

❓ Preguntas de comprobación

1. ¿Por qué la cuota de un crédito en unidad indexada sube en pesos si es constante en la unidad?
2. ¿Cuánto más cuesta un hipotecario a 30 años frente a uno a 15, con la misma tasa?
3. ¿Cómo se compara correctamente comprar contra arrendar?
4. ¿Qué gastos adicionales al pie debe cubrir el comprador y cuánto representan?
5. ¿Qué fondo de emergencia exige un compromiso hipotecario y por qué es mayor que el estándar?

📥 Entregable

Guarda en portfolio/parte-03/clase-09/:

• el cálculo del dividendo y del costo total del crédito en unidad indexada;
• la proyección de la cuota en pesos con dos escenarios de inflación;
• la comparación completa comprar vs. arrendar;
• las dos pruebas de estrés con el fondo de emergencia dimensionado.

🔐 Seguridad, ética y límites

Trabaja siempre con datos sintéticos o propios: nunca uses datos reales de terceros, números de cuenta, documentos de identidad ni antecedentes crediticios ajenos. Este material es formativo y no constituye asesoría financiera, tributaria ni legal; las tasas, comisiones, límites y normas citados cambian y deben verificarse en la fuente oficial vigente del país donde se aplique. Cuando un cálculo alimente una decisión que afecte a otra persona, registra los supuestos y quién los aprobó.

📗 Fuentes y verificación

• Kapoor, J., Dlabay, L. y Hughes, R. (2022). Personal Finance (14.ª ed.). McGraw-Hill. Capítulo 8: compra y financiamiento de vivienda.
• Brueggeman, W. y Fisher, J. (2018). Real Estate Finance and Investments (16.ª ed.). McGraw-Hill. Capítulos 4 a 8: estructura del crédito hipotecario y análisis comprar vs. arrendar.
• Rose, P. y Hudgins, S. (2013). Bank Management & Financial Services (9.ª ed.). McGraw-Hill. Capítulo 17: crédito hipotecario y garantías reales.
• Basel Committee on Banking Supervision (2017). Basel III: Finalising post-crisis reforms. BIS. Ponderaciones de riesgo según relación préstamo/valor.
• Financial Stability Board (2012). Principles for Sound Residential Mortgage Underwriting Practices. FSB. Estándares de originación hipotecaria. https://www.fsb.org/
• Verificación local: consulta el valor vigente de la unidad indexada de tu país, las tasas hipotecarias publicadas por el supervisor, y los gastos operacionales e impuestos aplicables a la escrituración.