Solución de referencia — Laboratorio 5: liquidez del mercado secundario
Material docente.
«Liquidez diaria» describía la posibilidad de enviar una orden
Es el hallazgo del laboratorio y de la clase 6. La plataforma no mentía: la palabra hacía todo el trabajo.
DÍAS CON AL MENOS UNA OPERACIÓN
74 / 182 = 40,7 %
→ EN EL 59,3 % DE LOS DÍAS NO SE PUDO OPERAR
El promotor ponía la mitad del volumen
OPERACIONES CON PARTE VINCULADA
148 / 412 = 35,9 % de las operaciones
9 900 000 / 18 400 000 = 53,8 % del volumen
VOLUMEN GENUINO
8 500 000 en seis meses = 1 416 667 al mes
sobre 120 000 000 emitidos = 1,18 % mensual
ROTACIÓN ANUAL GENUINA
14,2 % del capital
más cerca de un inmueble directo
que de un fondo cotizado
Y el compromiso del folleto decía que el promotor «procurará dar contrapartida»: el 53,8 % del volumen dependía de una intención.
El tiempo de salida
UN TENEDOR QUIERE VENDER 400 000
absorbiendo el 10 % del volumen mensual
sin mover el precio: 141 667 al mes
→ 2,8 MESES
para salir en una semana tendría que
absorber el 113 % del volumen semanal
→ impacto de precio muy alto
Las tres cosas que se presentan como una
| Concepto | Quién la da | Estado en este caso |
|---|---|---|
| Transferibilidad | El registro | Sí |
| Negociabilidad | La plataforma | Sí |
| Liquidez | Participantes dispuestos a comprar | No |
Ninguna tecnología da la tercera. Un activo ilíquido tokenizado es un activo ilíquido con mejor infraestructura de transferencia.
Por qué fraccionar no crea liquidez
ARGUMENTO
«al fraccionar, más gente puede comprar,
luego habrá más demanda»
QUÉ FALTA
· más compradores potenciales no es más demanda:
es más gente que PODRÍA
· un activo ilíquido suele serlo porque es difícil
de valorar, no porque el mínimo sea alto
CUÁNDO SÍ AYUDA
cuando la barrera era el importe Y hay demanda
demostrada por debajo de él Y existe un precio
de referencia creíble e independiente
La rentabilidad neta por tamaño
RENTABILIDAD BRUTA 9,2 %
menos comisiones (1,5 + 0,8) −2,3
NETA DE COMISIONES 6,9 %
MENOS EL COSTE UNITARIO DE 18 AL AÑO
inversión 50 000 → 0,036 % → neta 6,864 %
inversión 5 000 → 0,360 % → neta 6,540 %
inversión 500 → 3,600 % → neta 3,300 %
ALTERNATIVA SIN RIESGO: 4,1 %
con 50 000 prima de +2,76 puntos
con 500 prima de −0,80 puntos
EL INVERSIONISTA DE 500 ASUME RIESGO DE CRÉDITO
PRIVADO E ILIQUIDEZ A CUATRO AÑOS PARA GANAR
MENOS QUE EN UN DEPÓSITO.
El importe de equilibrio
PARA EMPATAR CON LA ALTERNATIVA
6,9 % − 18/x > 4,1 %
x > 18 / 0,028 = 643
PARA UNA PRIMA RAZONABLE DE 2 PUNTOS
6,9 % − 18/x > 6,1 %
x > 2 250
EL MÍNIMO PROPUESTO ERA 500.
El de equilibrio era 2 250, y estaba
a un cálculo de distancia.
El compromiso de cotización que sí sirve
| Elemento | Valor exigido |
|---|---|
| Diferencial máximo | 2 % |
| Importe mínimo cotizado | 50 000 por lado |
| Horario | La ventana de subasta declarada |
| Plazo | 24 meses |
| Retirada | Solo por causas tasadas, con preaviso de 30 días |
La quinta es la trampa: las cláusulas de retirada habituales —«circunstancias excepcionales de mercado», «a discreción con preaviso»— se activan exactamente cuando hace falta la liquidez.
Página de divulgación adaptada
QUÉ ES
Una participación en una sociedad que invierte en
inmuebles en desarrollo. No es un depósito y no
está garantizada.
SI SALE BIEN
Cobras una parte de los alquileres y de la venta
final. El folleto estima un 9,2 % anual bruto.
SI SALE MAL
Puedes perder todo lo invertido. En proyectos
comparables se han registrado pérdidas del 100 %.
CUÁNDO PUEDO SALIR
El plazo es de 4 años. Existe un mercado
secundario en el que, en los últimos seis meses,
hubo operaciones en 74 de 182 días.
CUÁNTO CUESTA
Sobre una inversión de 5 000: 115 al año en
comisiones más 18 de coste de servicio.
SI LA PLATAFORMA CIERRA
Tu participación consta en el libro de socios a
nombre del vehículo. El procedimiento para
inscribirte directamente está en la cláusula 14.
Errores que se penalizan
| Error | Por qué |
|---|---|
| Leer «liquidez» en el folleto | Mide días con ejecución |
| Volumen agregado sin desglose | El 53,8 % era del promotor |
| Elegir el mínimo por marketing | El pequeño rinde menos que sin riesgo |
| Ignorar el coste unitario | Es la variable que decide |
| Contar con el promotor | Sin compromiso, puede irse |
| No medir el tiempo de salida | Es lo que decide para quien necesita el dinero |
Límites
- El coste unitario de 18 al año es un supuesto: incluye verificación, información periódica y atención, y varía mucho entre operadores.
- El modelo de impacto por venta rápida es lineal y optimista: se apoya en un mercado donde el 53,8 % del volumen lo pone el promotor.
- Los seis meses de datos son un período corto: una serie más larga podría mostrar estacionalidad que aquí no se ve.
- La página de divulgación no sustituye al folleto: lo acompaña, y es lo que la mayoría leerá.